6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
Ипотека — сложный и долгосрочный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно потерять деньги, а иногда и жильё. Разбираемся, что не нужно делать будущим ипотечникам.
1. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос
Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.
«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.
Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.
Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.
«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.
Александр столкнулся с тремя проблемами.
Проблемы с рефинансированием.
Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.
Раздел ипотечной квартиры после развода
При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.
Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:
1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
2) получить согласие органов опеки.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.
Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка
3. Не иметь подушки безопасности
Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3 – 6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.
Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.
«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30 – 40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.
Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10 – 20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.
Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.
5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.
Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).
6. Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса
Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья. Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.
Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.
Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
Как родственники взяли для меня ипотеку и кредит на первоначальный взнос
И никто из нас пока об этом не пожалел
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Для себя я определил такие параметры поиска:
Как победить выгорание
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Первоначальный взнос
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.
Можно ли взять кредит на первоначальный взнос для ипотеки в 2021 году
Можно ли взять кредит на первоначальный взнос для ипотеки – такая возможность есть, но она имеет свои особенности. Важно знать, в какой последовательности оформлять кредитные договора, на что нужно обратить внимание.
Сущность первоначального взноса
Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании представляет собой часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, оплачиваемого за счет собственных средств покупателя.
В качестве таковых принимают, в том числе, сертификаты на различные субсидии, включая маткапитал и НИС.
Взять кредит для первого взноса по ипотеке
Решение по заявке от 3 минут. 8,5% на первый год со страхованием.Бесплатная дебетовая карта с кэшбэком.
Решение по заявке от 3 минут. 8,5% на первый год со страхованием.Бесплатная дебетовая карта с кэшбэком.
8,5% на первый год. Решение за 3 минуты. Учитывают все доходы.
Почему банки требуют первоначальный взнос
Стандартно кредиторы готовы дать в долг не более 10-20% от стоимости недвижимости. Остальное покупатель должен оплатить сам. Так кредиторы:
С другой стороны, банки не учитывают, что многие клиенты не могут откладывать просто потому, что уже тратят большие деньги на оплату аренды жилья. После получения ипотеки плата арендодателю трансформируется в ежемесячный платеж банку.
На каком этапе оформления ипотеки нужно брать потребительский кредит на первоначальный взнос
Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке – рискованная операция: всегда есть вероятность того, что один из кредиторов или даже продавец на любом этапе сделки откажутся от заключения договора.
Определять, когда брать потребительский кредит, следует с учетом специфики ситуации и того, есть ли хотя бы что-то из собственных средств.
Сделки с недвижимостью стандартно начинаются с подписания предварительного договора купли-продажи и передачи задатка или аванса. В первом случае при отказе покупателей от заключения сделки переданная сумма останется у продавца. Если инициатор расторжения соглашения продавец, то он возмещает второй стороне потраченное в двойном размере. Если же был передан аванс, то его просто возвращают покупателю.
Важно и то, что риелторы предпочитают начинать сбор документов по жилью уже после того, как будет:
При заключении ДДУ застройщики также требуют заплатить немного денег.
Если сумма, необходимая для обеспечения гарантий продавцу, есть на руках, то брать потребительский займ пока не стоит. Это можно будет сделать уже после рассмотрения кредитором документов по жилью.
Получение кредита на первоначальный взнос: что нужно учитывать заемщику
Анализ финансовой ситуации
Планируя покупку жилья, стоит все тщательно обдумать. Сначала нужно изучить всевозможные льготные программы, в которых можно принять участие. Полезную информацию дают в отделах кадров, руководство работодателей, а также размещают на сайтах:
Нужно изучить текущую ситуацию как на рынке жилья, так и на рынке ипотечного кредитования. Например, после новогодних каникул и летом недвижимость продается плохо. В такие периоды есть надежда на то, что продавец согласится сделать скидку. Банки же стараются привлечь как можно больше клиентов в канун Нового года. В это время снижаются ставки по займам. При этом важно учитывать и срок действия одобрения на кредитование, ведь повторная заявка может быть подана уже после того, как акция закончится.
Известно, что банки, в том числе, по рекомендации ЦБ РФ, стараются отслеживать и предупреждать ситуации, когда заемщики оплачивают первоначальный взнос за счет потребительского займа. Согласно статистике риск невозврата наиболее высок по ипотечным договорам, где лишь 10% стоимости жилья клиенты оплачивали за собственный счет. Если они вносят не менее 15% личных накоплений, данный показатель существенно снижается. Потому банки отказались от ипотеки с первоначальным взносом менее 10%.
Требование о том, чтобы не менее 15% цены жилья заемщик оплатил самостоятельно, в принципе минимизирует вероятность использования потребительского кредитования: для получения крупных сумм на сравнительно небольшой срок необходимо иметь приличный доход. Заработка должно хватать также и на одновременное погашение ипотеки и содержание домохозяйства. Наличие кредитных карт также снижает расчетный уровень платежеспособности. В результате повышается вероятность отказа по ипотеке.
Банки всегда более благосклонно относились к тем клиентам, кто покупает жилье в новостройках, особенно, если речь идет об объектах аккредитованных девелоперов. В таких случаях обычно применяется пониженная ставка процента. Некоторые застройщики в рамках акций компенсируют часть ставки процента по ипотеке.
Полис страхования жизни оформлять не обязательно, но он позволяет снизить расходы на обслуживание ипотечного договора. Желательно найти страховщика, работающего по минимальным тарифам, но при этом достаточно надежного.
Возможно, имеет смысл изначально планировать покупку недорогого жилья, ежемесячный платеж за которое по ипотеке будет приемлемым.
Величина займа на приобретение жилья
Расчеты по определению размера ипотечного кредита начинают с вычисления того, сколько денег потребуется на его оформление. К расходам, помимо стоимости приобретаемого объекта, относятся платежи за:
Размер кредита на первоначальный взнос определяют как минимально допустимую долю от стоимости жилья, которую следует оплатить за счет личных накоплений, с учетом общей суммы предстоящих расходов за минусом имеющихся собственных накоплений. По ипотечному займу берут сумму, соответствующую максимально возможной доле стоимости жилья, которую согласен оплатить кредитор.
Размер ежемесячного платежа
Величина ежемесячного платежа будет складываться из сумм оплаты за ипотеку и потребительский кредит. Даты платежей, скорее всего, будут разнесены по времени.
Оценка возможностей по одновременному обслуживанию потребительского кредита и ипотеки
Идеальный вариант – это, когда совокупный ежемесячный платеж по ипотечному и потребительскому кредитам соответствует уровню дохода заемщика, а также плате за аренду аналогичного жилья. Важно учитывать и то, сколько денег останется на жизнь после расчета с кредиторами.
С 1 января 2021 г. БКИ обязаны обрабатывать данные, поступившие от кредитных организаций, в течение 2 рабочих дней. Также сократился срок хранения информации о кредитных договорах с 10 лет до 7 лет, что помогает ускорить процесс повышения кредитного рейтинга, если некогда были проблемы со своевременным расчетом с банком. Ошибочные сведения в базе БКИ удаляют либо по согласию кредитора, либо по решению суда, если кредитная он сам отказался от правки. Коррекция возможна и без участия кредитной организации, если она была ликвидирована.
В стране более 24 БКИ. Можно попытаться вычислить 2-х кредиторов, которые получают информацию из разных бюро, но шансы на удачу невелики. Точных сведений о договорах, заключенных между банками и БКИ, нет. Большинство кредиторов работают с 3-4 крупными бюро.
Как оформить потребительский кредит на первоначальный взнос
Как выбрать банк с самыми выгодными условиями для потребительского кредита
Где взять первоначальный взнос на ипотеку – желательно обращаться к конкуренту того кредитора, что должен дать ипотеку. Это важно, если официального дохода недостаточно для обслуживания 2 кредитов. Данные в БКИ об ипотечной заявке появятся через некоторое время, а в базе самого кредитора – сразу.
Можно взять кредит на первоначальный взнос для ипотеки в банках, которые чаще других одобряют кредиты. Они используют кредитный рейтинг больше для определения ставки процента и злостных неплательщиков.
Определяя, где взять деньги на первоначальный взнос, стоит обратить внимание на региональные, небольшие или вновь открывшиеся банки. Формирование клиентской базы для них – большая проблема, потому они готовы пойти на некоторые уступки.
Сбор необходимых документов
Оптимальные условия кредитования предлагают тем, кто предоставляет наиболее полный пакет документов. За эталон многие кредиторы берут версию Сбербанка, когда нужно предъявить:
Иногда дополнительно просят:
Доказательством наличия трудоустройства выступает выписка из трудовой книжки или справка по форме учреждения, для ИП – налоговые декларации за 1-2 года.
Величину дохода показывают:
Направление заявки
Многие кредиторы принимают заявки онлайн на сайтах или в личных кабинетах интернет-банка. Если документов много и планируется обращение к одной из топовых компаний, следует подать анкету лично.
Ожидание решения банка
Используемые современные технологии позволяют кредиторам проводить проверку клиентов в течение 1-2 рабочих дней.
Подписание договора
Полученное решение на выдачу займа действительно в течение 20-50 суток. До момента его окончания можно заключить договор, явившись в офис кредитора с паспортом.
Получение денег
Выдача наличности сейчас – редкость. Чаще деньги переводят на счет. Некоторые кредиторы готовы перечислить средства и в другие банки. Многие предпочитают открыть заемщику дебетовый счет у себя. Перевод внутри одной организации обычно бесплатные. Транзакции на счета, открытые в других банках, предполагают уплату комиссионного сбора.
Этапы оформления ипотечного займа
Оформление ипотеки – сложный процесс. Некоторые этапы стоит реализовывать параллельно. Например, это относится к выбору кредитора по ипотеке, поиску банка для потребительского кредитования и подбору объекта недвижимости.
Изучение предложений ипотечных займов
Анализ кредиторов по ипотеке стоит начать с того, участником зарплатного проекта которого вы являетесь. Оценивая программы, нужно учитывать:
Подготовка документов для ипотеки
На первом этапе, когда анализируется личность заемщика, предоставляют документацию, аналогичную той, что нужна для оформления потребительского займа.
На втором этапе перечень документов во многом определяется видом приобретаемой недвижимости. Качественные рекомендации по частным случаям дает Сбербанк.
Если обращаться к рынку вторичного жилья, то потребуются:
В отдельных случаях могут затребовать:
При покупке жилья в новостройке у аккредитованного застройщика потребуется, зарегистрированный в ЕГРП, ДДУ. Если девелопер незнаком кредитору, фирма предоставляет пакет документации как на себя как на юрлицо (Устав, копию ИНН, ОГРН, доверенности и так далее), так и на новостройку, начиная с документов на землю, заканчивая проектной декларацией.
Обращение с заявкой на ипотеку
Первоначальный пакет документов рассматривается 1-2 рабочих дня.
Ожидание положительного решения
Решение о возможности предоставления ипотеки действительно в течение 40-90 суток. За это время нужно успеть собрать всю документацию по объекту.
Предоставление документации по недвижимости
Пакет документов по жилью проверяется до 10 рабочих дней юристами банка. Нередко бумаги приносят сами продавцы.
Подписание договора ипотеки
После получения от банка одобрения документации по жилью стороны выходят на сделку. Тогда и подписывается окончательный договор купли-продажи. Одновременно передаются оставшиеся собственные средства (деньги, полученные по потребительскому кредиту).
Договор купли-продажи, даже незарегистрированный, предъявляют кредитору. Затем оформляется договор ипотеки, график платежей и закладная на приобретаемый объект.
Регистрация договора купли-продажи
Регистрация договора купли-продажи осуществляется:
Окончательный расчет с продавцом
При купле-продаже кредитные средства перечисляются на счет продавца после того как покупатель:
Недостатки и преимущества получения потребительского кредита на первоначальный взнос по ипотеке
Тогда будет снижена ставка процента. Важно попытаться за это время максимально снизить величину остатка по нецелевому займу.
Альтернатива
Если не удалось оформить кредит на первоначальный взнос по ипотеке, иногда в предварительном договоре купли-продажи завышают стоимость жилья. Данная схема опасна для всех. Продавец рискует тем, что после того как он напишет расписку, что якобы получил необходимую сумму, при расторжении сделки или при ее срыве по тем или иным причинам ему придется вернуть не фактически полученное, а то, что прописано в договоре.
Для покупателя страшно то, что банк может заподозрить необоснованное завышение цены объекта. Помните, что кредитор дважды дает согласие на сделку. В первый раз он оценивает финансовые возможности клиента и его благонадежность. Во второй раз банк смотрит на качество предлагаемого объекта, контролирует соблюдение собственных интересов.
Также покупатель рискует залогом, если был оформлен именно он, а не аванс. Переданная сумма, а ее продавец, скорее всего, постарается получить наличными, останется у владельца недвижимости. За риск собственник может потребовать финансовую компенсацию, что увеличит стоимость жилья. А еще банк, постфактум узнав о реализованной схеме, вправе потребовать вернуть долг досрочно. Учитывая, что жилье находится в залоге, схема вполне реальна.
В качестве альтернативных вариантов поиска финансирования для оплаты первоначального взноса используют:
